常州：136家物管企業生存狀況調查:77家面臨虧損
《調查報告》顯示，全市（含金壇、溧陽）通過資質年檢的物業企業共172家，在管物業項目801個，受益人口約188.58萬人。無論酷暑寒冬，每天有1萬多名物業服務人員默默無聞地工作著。調查顯示，2006年，136家物業企業利潤總額332.18萬元，平均每家企業的利潤總額僅2.3萬。其中贏利企業59家，占43.38%。利潤總額50萬元以上的7家，占5.15%；10-50萬元的19家，占13.97%；10萬元以下的33家，占24.26%。虧損企業77家，占56.62%。虧損50萬元以上的6家，占4.41%；10-50萬元的32家，占23.53%；10萬元以下的39家，占28.68%。
人工大漲，調價受限
《調查報告》分析，不完善的市場化運作機制是造成物管行業過半企業虧損的根本原因。近幾年，人員工資、物價等發生了重大變化，但等級收費的多年一貫制抑制了物管價格根據市場調節的權利。物業管理服務產品的非市場化價格，違背了質價相符、等價交換的市場規則，是物業企業經濟效益低下、經濟行為扭曲的根本原因。
物業管理行業是勞動密集型服務行業，勞動力成本及其費用占企業總成本的80%左右。近幾年，我省最低工資標準由2001年的390元/月逐年增長到今年820元/月， 增幅已達1倍多，我市城鎮居民人均可支配收入每年增幅在10%以上。在這一背景下，物業企業清潔工月工資已由450元左右上升至600元左右，還不包含“三金”，安全協管員提高的幅度更大。
勞動力成本大幅上升，而物業收費等級標準多年沒有提高。調查顯示，目前我市普通住宅收費標準至今為多層0.21元到0.26元/月平方米，高層0.33元到0.76元/月平方米。物管企業入不敷出，只能通過降低服務標準和收取停車費、公共配套設施租金等途徑來彌補，不僅擔負了巨大經營風險，扭曲了物業服務市場，還引發了業主不滿。
業主不滿，欠費解氣
《調查報告》指出，不成熟的業主消費理念也是物管企業生存的難題。業主是物業服務市場的消費主體，但一些業主還未建立“花錢買服務”的物管消費意識，更多業主尚未意識到物業服務等價交換的商品屬性，片面追求不符合市場規律的“低價格”、“高服務”，一不滿意便拒交物業服務費。
《報告》反映，61.76%的企業反映普遍存在拖欠物業服務費問題，有的老小區按每戶每月5至8元的標準收費，收費率也達不到50%。許多業主把應由開發商承擔的開發遺留問題和房屋質量問題，把小區車位、會所、物業用房等共用部位、共用設施設備的產權歸屬等問題，都誤認為是物業管理的責任。某新建小區物業服務質量很好，但物業服務費收繳率不到80%，欠費業主均因房屋質量有問題，聲稱要修好房屋再交物業服務費；還有業主因家中被盜或車輛被偷而拒交物業服務費，不理解保安僅是協助公安機關開展常規性安全防范，不可能杜絕犯罪。
收費不足，服務打折
《調查報告》指出，物管企業確有種種侵害業主利益的事件發生，如擅自改變會所等共用部位、共用設施的用途或利用其經營謀取收益；有的企業利用道路、綠化、廣場等增加停車泊位并提高停車費標準；有的企業利用電梯、墻面做廣告宣傳收入歸己；有的企業甚至挪用房屋和電梯維修資金等等。
根據分析，這些不規范行為是由于物業服務收費標準長年不變，而企業的用工成本卻連年攀升、入不敷出的困境所致。由于長期處于保本微利或虧損經營狀態，企業大多缺乏發展后勁，嚴重影響企業專業化程度的提高。現有172家物業企業中，真正有實力、上檔次的企業不多，一級資質企業僅3家，二級資質企業10家，僅占總數的1.74%和5.81%。更多物業企業規模小，業務狹窄，形不成規模效益，且大多處于低檔次運營狀態，僅能勉強維持現狀，難以提高服務水平，與業主的要求有差距。
扭虧需要創新機制
如果物管行業的艱難狀況繼續蔓延，將影響“和諧常州”、“和諧社區”建設，該行業的突出問題亟需引起各級政府、業主和社會各界的共同關注。
《調查報告》提出解決問題的若干建議，一是各級政府要加強對物業管理工作的領導和扶持；二是認真落實“以區為主，屬地管理”的物業管理工作新機制；三是大力促進業主自我管理、自我約束機制的形成；四是物業企業要培養企業核心競爭力；五是物業管理協會要加強行業自律；六是堅持正確的輿論引導等。
物管企業扭虧是系統工程，需要政府部門和社會各界的共同關心和支持，當然更需要物管企業的誠信服務。
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