深圳修訂物業(yè)管理條例 服務(wù)費標準由業(yè)主大會定
昨天下午，新修訂的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》通過市四屆人大常委會第十四次會議審議，將于2008年1月1日起實施。此前，該條例修訂稿經(jīng)市四屆人大常委會第十一次和第十三次會議“兩審”，此番“三審”終獲通過。
市人大常委會法制委員會副主任劉曙光表示，對比1994年頒布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和今年8月份國務(wù)院公布的《關(guān)于修改物業(yè)管理條例的決定》，新的特區(qū)物業(yè)管理條例有六大創(chuàng)新和進步值得重視。
業(yè)主自治：擴大業(yè)主大會權(quán)力
在新條例提出的“三結(jié)合”原則中，業(yè)主自治是第一條。劉曙光表示，新條例進一步強化和明確了業(yè)主大會在物業(yè)管理中的權(quán)力和責(zé)任，進一步發(fā)揮了業(yè)主大會的作用，把很多重大問題交由業(yè)主大會來解決，與國務(wù)院最近發(fā)布的新物業(yè)管理條例相比，特區(qū)新條例擴大了業(yè)主大會的權(quán)力。如物業(yè)服務(wù)費標準等，以前由業(yè)主委員會決定的，現(xiàn)在改由業(yè)主大會決定。
擴大業(yè)主大會的權(quán)力，意味著在一定程度上限制了業(yè)主委員會的權(quán)力。劉曙光指出，業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，而不是權(quán)力機構(gòu)，重大問題應(yīng)由業(yè)主大會說了算。
為了提高業(yè)主大會的效率，新條例根據(jù)深圳實際，做出了與會業(yè)主人數(shù)和與會業(yè)主投票權(quán)數(shù)“雙過半”、“雙三分之二”的規(guī)定，而不是國務(wù)院頒布條例中規(guī)定的全體業(yè)主的“雙過半”、“雙三分之二”。劉曙光說，在深圳召開的業(yè)主大會中，很多時候只有一半左右的業(yè)主到會，很難達到國家新條例規(guī)定，這使得業(yè)主大會很難做出決定，因此特區(qū)新條例對此進行了突破。
業(yè)必歸會：強化行業(yè)自律
新條例規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自取得資質(zhì)證書之日起三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。本條例實施前已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)應(yīng)當自本條例實施后三個月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會。這就是被稱為新條例一大創(chuàng)新的“業(yè)必歸會”制度。
劉曙光說，國家對行業(yè)協(xié)會管理最嚴格的是注冊會計師協(xié)會和律師協(xié)會，此次深圳參照這兩個協(xié)會管理的法律制度，增加了，如規(guī)定：受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)管理企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標投標，受到譴責(zé)的物業(yè)管理從業(yè)人員，二年內(nèi)不得為物業(yè)管理企業(yè)聘用。
政府監(jiān)管：街道辦介入物業(yè)管理
政府監(jiān)管也是特區(qū)新物管條例的“三結(jié)合”的原則之一，意在加強基層政府組織對物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督。新條例第5條規(guī)定：街道辦事處在區(qū)主管部門指導(dǎo)下，負責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日?；顒印Ｉ鐓^(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。
劉曙光表示，把街道辦和社區(qū)工作站納入監(jiān)管體系，在國家新物業(yè)管理條例里也有這個意思，深圳經(jīng)濟特區(qū)的物管條例修訂工作啟動在先，國家新條例借鑒了特區(qū)新條例的相關(guān)規(guī)定。
法律救濟：保護業(yè)主權(quán)利
在二審時，有委員提出，臨時業(yè)主公約是建設(shè)單位編制的，可能偏重于維護建設(shè)單位的利益；業(yè)主公約雖然是業(yè)主大會通過的，也存在對部分業(yè)主不公平的可能性，建議增加一些內(nèi)容，保障公約的公正性。劉曙光表示，新條例設(shè)置了臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的救濟制度：業(yè)主認為臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的，可以請求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約業(yè)中對特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對該特定業(yè)主無效。
物業(yè)維修資金：統(tǒng)一管理
物業(yè)專項維修資金統(tǒng)一管理的辦法已在我市實行一年多，此次新物管條例對此進一步予以明確。新條例第86條規(guī)定：市主管部門應(yīng)當在銀行設(shè)立物業(yè)專項維修資金專戶，對物業(yè)專項維修資金的收取、存儲、使用、增值和查詢等進行統(tǒng)一監(jiān)督管理。
劉曙光指出，以前，物業(yè)維修資金放在物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是經(jīng)營單位，因而存在一定風(fēng)險，現(xiàn)在把這項資金放在政府機構(gòu)，就解決了這一風(fēng)險問題。當然，使用維修資金的手續(xù)要盡量簡便。
操作性更強，不重復(fù)國家條例
劉曙光說，原特區(qū)物業(yè)管理條例，由于操作性欠缺，實際遇到問題時解釋起來扯皮多，新條例因此進一步加強了操作性，同時避免了與國家條例的重復(fù)。國家新條例已有的規(guī)定，特區(qū)新條例不再規(guī)定；特區(qū)新條例沒有規(guī)定的，按國家新條例辦。盡管如此，特區(qū)新條例仍然制定了127條之多，主要是因為增加了操作性。
聲音
業(yè)主：“管理”改“服務(wù)”心里很舒坦
這幾個月，云頂翠峰業(yè)主委員會主任金玉洪一直關(guān)注著《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修訂草案修改稿的審議進程?！叭龑徃辶咙c很多，其中最突出的一點是"物業(yè)管理公司"要改名為"物業(yè)服務(wù)企業(yè)"了。業(yè)主心里真是舒坦啊！”老金道出了不少業(yè)主的心聲。
“大家都覺得新條例能讓小區(qū)更和諧?！崩辖鹫f，以往很多小區(qū)換“管家”時常常會鬧糾紛，新“管家”進來了，老“管家”卻拒絕移交相關(guān)資料，“兩個公司各派保安站在門口，小區(qū)里垃圾成堆，完全亂了套?！毙隆稐l例》規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會不移交相關(guān)資料，或不退出物業(yè)管理區(qū)域，擾亂工作、生產(chǎn)、經(jīng)營秩序，情節(jié)嚴重的，對直接責(zé)任人員，由區(qū)主管機關(guān)提請公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》規(guī)定處罰。這么一來，對“老賴”能形成一定的制約。
羅湖區(qū)陽光新干線的業(yè)主胥先生得知“物業(yè)管理公司”改名為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”后拍手叫好：“以往有的管家擺不正位置，總覺得高人一等?，F(xiàn)在，物業(yè)公司的職責(zé)更明確了。大家互相尊重，小區(qū)的氛圍才能更好。”
物業(yè)公司：新條例操作性較強
物業(yè)服務(wù)公司如何評價新《條例》？“操作性比較強”是大家一致的評價。
接受采訪的物業(yè)公司都注意到《條例》中的“業(yè)必歸會”制度。根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理協(xié)會要建立誠信檔案和誠信風(fēng)險預(yù)警公告制度。受到市物業(yè)管理協(xié)會公開譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，兩年內(nèi)不得參加物業(yè)管理招標投標。中海物業(yè)管理有限公司常務(wù)副總經(jīng)理邵國利表示，這一制度有利于促進物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化運作，進一步規(guī)范行業(yè)競爭秩序，促進物業(yè)管理行業(yè)信用體系的建立。
廣東東方昆侖律師事務(wù)所深圳分所徐小芳律師認為，要想充分發(fā)揮這一制度的效力，物業(yè)管理協(xié)會必須要落實《條例》精神，切實加強管理，該給予警告和譴責(zé)的絕不能手軟。
律師：“雙過半原則”有利于中小業(yè)主
“誰的房子大誰就有可能說了算？”這一中小業(yè)主認為存在不公平的規(guī)定，在《條例》中得以修改。三審稿在投票權(quán)的計算方法上確定了“雙過半原則”――通過面積和人數(shù)雙過半進行投票計算。“這個修改確實是從實際出發(fā)的，能照顧到廣大業(yè)主的意愿和利益。”徐小芳律師評點說，小區(qū)不是公司，要以人為本，而不能以資金為本，不能單純按照面積計算投票權(quán)。目前的“雙過半原則”能夠避免“誰的房子大誰說了算”，有利于中小業(yè)主維權(quán)。
徐小芳律師認為，三審稿設(shè)置臨時業(yè)主公約和業(yè)主公約的“救濟制度”，即區(qū)主管部門可撤銷業(yè)主臨時業(yè)主公約、業(yè)主公約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平部分內(nèi)容，也能保證業(yè)主充分表達自己的意愿，能夠防范業(yè)主委員會以權(quán)謀私。
爭議
業(yè)委會是否要擁有法人資格？
本報記者周茹報道《條例》對于業(yè)主委員會的法律地位依舊沒有做出明確的規(guī)定，廣東東方昆侖律師事務(wù)所深圳分所律師徐小芳等認為，深圳應(yīng)該向香港學(xué)習(xí)，賦予業(yè)委會法人資格，讓業(yè)委會代表業(yè)主行使權(quán)利，并承擔(dān)法律責(zé)任。但云頂翠峰業(yè)主委員會主任則認為，業(yè)主委員會成員流動性比較強，很可能會賣房子走人，而法人則需要具備相應(yīng)穩(wěn)定性。因此，業(yè)主委員會目前不具備法人資格條件。
發(fā)生盜搶事件責(zé)任誰擔(dān)？
“業(yè)主家中被盜、高空拋物傷人……這些意外發(fā)生后責(zé)任誰來承擔(dān)？《條例》并沒有涉及。”徐小芳律師接觸過不少物業(yè)管理糾紛，“小區(qū)里的事看起來簡單，實際上很復(fù)雜。安靜、安全與衛(wèi)生，業(yè)主這些最基本的要求物業(yè)公司未必能滿足。”徐律師說，目前看來，家中被盜后，業(yè)主很難通過法律途徑向物業(yè)公司索賠，建議政府應(yīng)從立法層面對這些實際問題的解決給予指引。
業(yè)委會成員要不要拿酬勞？
《條例》第二十二條規(guī)定，業(yè)委會委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，可以從物業(yè)服務(wù)費中按比例提取。大部分業(yè)主對此表示認可：“業(yè)委會成員付出了勞動，理應(yīng)獲得一定的酬勞，這樣也可以發(fā)揮他們的工作積極性。”但也有市民提出，業(yè)委會拿錢，很有可能站到物業(yè)公司那邊說話，無法充分代表業(yè)主的意見。金玉洪覺得，業(yè)委會工作應(yīng)當是一份義工式的奉獻，如果拿了津貼，部分業(yè)主會產(chǎn)生一些想法，雙方的感情很可能就疏遠了。
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