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新的《深圳市住宅物業(yè)服務收費指導標準》將于下月１日起正式實施。前日（24日），深圳市物價局、深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局召開新聞發(fā)布會，正式頒布該收費指導標準，并針對市民關注的多個問題進行解答。據(jù)了解，新收費標準有效期為兩年，今起將在市工商局紅盾網(wǎng)、市國土房產(chǎn)局上公示。

標準細分５項目５等級

據(jù)市物價局價格處副處長袁方介紹，新政策放開了物業(yè)服務收費管理的范圍，規(guī)定別墅以及成立了業(yè)主委員會的住宅物業(yè)實行市場調節(jié)價，住宅物業(yè)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價；而收費指導標準形式也有了重大調整。

“主要是將現(xiàn)行‘綜合式’的指導標準改為‘菜單式’，即根據(jù)物業(yè)管理服務收費的成本構成，將物業(yè)服務收費細分為綜合管理、共用部位和共用設施設備的運行維護、園林綠化、清潔衛(wèi)生、共同秩序維護５個項目，每個項目劃分５個收費等級，每個等級對應收費指導標準和服務內容。業(yè)主與物管協(xié)商時，可根據(jù)具體情況，分別選擇各項服務的收費等級，最后加總形成其收費標準。”

該局價格處科長王耘介紹，一方面，對于成立了業(yè)主委員會的物業(yè)，可根據(jù)該標準組合出至少３１２５種收費標準，是此前的６２５倍；另一方面，５個項目的最高收費標準加總后的收費標準也可作為“前期物業(yè)管理收費”的最高收費標準，具有政府指導價的作用。

總體收費水平下調

與現(xiàn)行政策相比，新政策在收費水平上也根據(jù)物管成本情況、市場變化等因素，對現(xiàn)行標準作出調整。其中，多層住宅的最高一級和最低一級的收費指導標準（基準價）為１．３元／平方米?月和０．６元／平方米?月，比現(xiàn)行標準分別上調３０％和２０％；高層住宅的最高一級和最低一級的收費指導標準（基準價）為３．９元／平方米?月和１．９元／平方米?月，比現(xiàn)行標準分別下調１３％和２７％。但由于目前深圳住宅以高層為主，因此總體收費水平還是下調了。

而針對目前深圳樓市較熱，一些樓盤存在刻意提高“前期物業(yè)服務”收費標準，導致爭議不斷的情況，物價部門此次特別指出，如該服務提供了新標準中最高服務等級未涵蓋的服務內容和服務深度，進而收費標準需突破最高收費標準時（即：高層３．９元／平方米?月，多層１．３元／平方米?月），有關物業(yè)建設單位應在確定物業(yè)服務企業(yè)前３個月，向市物價局提出核定價格的申請，經(jīng)部門審核論證后，方可作為前期物管招標或協(xié)議的最高收費標準，否則不得超出政策中的最高收費標準。

物管無權單方調整標準

此外，物價部門強調，對成立了業(yè)主委員會的住宅物業(yè)，其收費標準由業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，可參考收費指導標準，但經(jīng)業(yè)主大會同意，其收費標準可高于或低于指導標準。同時，物業(yè)服務企業(yè)調整收費標準必須經(jīng)業(yè)主大會同意。物業(yè)服務企業(yè)不能單方面調整收費標準。

記者了解到，根據(jù)有關部門的最新統(tǒng)計，深圳目前尚有５０％的小區(qū)未成立業(yè)委會。對此，深圳物價和國土部門均表示，新政策正是為了推動業(yè)主大會和培養(yǎng)業(yè)委會的成立。

■熱點釋疑

收費應包括５服務項目

問：“菜單式”指導標準發(fā)布后，業(yè)主與物管協(xié)商定價時，業(yè)主能否像點菜一樣，在５個服務項目中任意選擇其中幾項，例如不選擇園林綠化項目或公共秩序維護項目？

答：一般情況下，物業(yè)服務收費應包括５個服務項目，而不是在其中選擇一項或幾項。

服務不達標收費降等級

問：５個項目每個均劃分為５個收費等級，每個等級都列出了小區(qū)物管所應具備的條件，但物管要是無法達到，怎么計費？

答：各項目各等級的收費標準均為該項目該等級的基準價，在“具備條件”所列的分級服務要求中，如果里面的指標有一條或幾條達不到要求，該項目的收費按該等級的基準適當向下浮動；有若干條達不到要求，該項目應按低一個等級收費。

已約定標準暫按合同執(zhí)行

問：如果所居住的小區(qū)目前已經(jīng)確定了收費標準，且約定合同還未到期，那新政策實施后怎么辦？

答：新政策實施前，物業(yè)建設單位已與業(yè)主在購房合同中約定前期物業(yè)服務收費標準的，物業(yè)服務收費標準按合同執(zhí)行。

新政策實施時尚未成立業(yè)主委員會，且未簽訂前期物業(yè)服務合同約定收費標準，但經(jīng)物價部門核定收費標準的，在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)重新約定收費標準前，也可繼續(xù)執(zhí)行原收費標準。等業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會與物管可參照新標準調整收費標準。