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深圳經濟特區物業管理條例》（以下簡稱“物管條例”）將于2008年1月1日起正式實施，新制定的《物管條例》將指導小區物業的管理工作，因此被廣大業主和物業服務企業所關注。10月24日，深圳市國土局物業監管處就一些被廣泛關注的問題回答了記者的提問。

擴大業主大會職權，避免“一會難開”、“一票獨大”

在召開業主大會會議進行表決時，物權法和國家條例都采用面積多數和人數多數同時計票的方式，且都是按照小區建筑物總面積和總人數標準來計算。考慮到實際中業主大會會議召集困難，參與率低等現狀，為防止業主大會遲遲作不出決定，影響業主自治權行使，我市物管條例經合理論證，大膽創設，在投票權數通過的計算方式方面，突破了物權法和國家條例的規定，從兩個環節上把握多數原則：一是業主大會的有效性，改“全體業主”為“與會業主”，只要與會業主所持有投票權超過本物業管理區域總投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數過半數，業主大會會議為有效，這可以有效解決業主大會會議召集難即“一會難開”的問題；二是業主大會決議的通過，需與會業主的人數和投票權數雙二分之一通過，特別重大事項如專項維修資金的使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應為與會業主的人數和投票權數雙三分之二通過，這體現了物管條例的公平原則，避免少數大業主在重要事務上“一票獨大”損害廣大小業主利益。

另外，原來市政府文件曾規定非深圳戶籍人口不得加入業主委員會，這次新的條例當中對這點沒有明文規定。據了解，這次《物管條例》出臺并實施后，市政府文件應該會做相應的修改，關于業主委員會必須是戶籍人口的規定是否會修改，目前還沒有定論。

住宅物業一律采用公開招標方式選聘“管家”

物管條例針對建管不分、前期物業管理矛盾頻發的問題，對聘請物業服務企業對物業進行管理服務的，原則上規定住宅物業一律采取公開招標方式確定物業服務企業，“逐步實行統一委托招標代理機構選聘物業服務企業制度”，同時授權市政府制定具體辦法，通過出臺條例的配套文件，籌建物業管理招投標有形市場，構建一個公平、公正、公開的物業管理招投標交易平臺，使我市的物業管理服務市場更加科學、規范和透明，有效防止個別業主委員會在選聘問題上暗箱操作，損害廣大業主利益的行為。

老物業服務企業拒不退出小區有法可治

業委會依法選聘新物業服務企業后，老物業服務企業不移交管理權及相關資料，此類糾紛往往關系到小區秩序維護，容易引發群體性上訪事件。

物管條例專門針對此類違規行為，設置了行政處罰手段。第一百一十二條規定，對逾期不退出物業管理區域的，先是給予其一定期限責令限期退出；仍不退出的，采取經濟制裁手段責令退還物業管理服務費并行政罰款；逾期三個月不退出、情節惡劣的，吊銷其資質證書。第一百二十一條還規定，對直接責任人員，還將提請公安機關依照《中華人民共和國治安管理處罰法》處罰。

據市國土局相關負責人介紹，每年都有幾十宗要求更換物業管理公司的個案，其中總有幾宗遇到“舊的不走，新的進不去”的窘況。新的物管條例實施后，預計這個問題將得到徹底解決。

首創“業必歸會”制度，加強行業自律

“業必歸會”制度是此次物管條例修訂的一大創新，為全國物業管理立法首創。“業必歸會”是指一家企業成立并取得經營資質后需依法成為某一行業協會的成員，享受入會權利，履行相關義務。

物管條例規定，物業服務企業必須加入市物業管理協會。協會應當加強對物業服務企業及物業服務從業人員的自律性監管，建立誠信檔案和誠信風險預警公告制度。物業管理協會可對違規企業采取警告、業內通報批評和公開譴責手段進行制裁。

受到市物業管理協會公開譴責的企業，二年內不得參加物業管理招投標，業主大會可提前解除與其簽訂的物業服務合同，受到協會譴責的從業人員，二年內不得從事相關崗位工作。此規定將充分發揮行業協會在行業自律中的積極作用，通過行業自律手段對擾亂市場秩序、不規范服務行為進行有效遏止，以切實維護業主權益。

三級管理模式加強行業監管和服務力量

物管條例將我市物業管理“兩級管理模式”改為市、區、街道辦事處“三級管理模式”。將街道辦事處、社區工作站納入了物業管理體系，加強了物業管理行業的監管、服務力量，將加快了我市業主委員會成立的速度，從而加快解決物業管理一方主體缺位的問題；用三級管理模式加大對業主大會和業主委員會的成立、運作的指引和監管，最大限度地減少了“無效勞動”和物業管理各方主體間的矛盾。

同時，為更清楚地界定好市、區主管部門和街道辦事處、社區工作站的職責，減輕社區工作站工作負擔，條例規定：社區工作站職責范圍僅限于本條例規定的推薦產生籌備組的業主代表、列席業主大會和業主委員會會議；物業管理權只下放到街道辦事處層級，社區工作站為協助角色，并明確了區主管部門的指導職責。