物業給10萬業主送家庭綜合保險 保費具體源自何處？
3月30日，上海仁恒廣場一位業主從物業方獲贈一份保額為12.5萬元的家庭財產保險保單。這種由物業買單贈送保險給業主的做法，在全國屬于首例。
早在今年1月1日，公益型保險保單已悄然在滬上試點贈送，在醞釀了3個月后終于正式推廣，3月30日正是這個名為“真情回饋百萬家庭，攜手共建和諧小區”―――物業向業主贈送家財險的公益活動正式啟動的日子。
“送保險”火熱進行中
活動承辦方、上海申誠保險代理公司副總經理殷杰表示，舉辦該活動是為了貫徹2007年6月5日由上海市房地資源局制訂、上海市人民政府辦公廳轉發的《上海市加強住宅小區綜合管理行動計劃2007-2009》(簡稱“三年行動計劃”)文件精神，將保險機制引入行業中，通過轉嫁風險的方式保障小區業主的利益，并解決長期以來物業與業主之間因為責任認定引發的諸多矛盾。在活動過程中，物業公司承擔全部的保費，將買來的保單無償贈送給所轄小區中符合條件的業主們。
據殷杰介紹，物業歷來收取的綜合管理費用中，其實有少部分涵蓋了保險費，只是這部分保費一直沒有落到實處。而這次借“三年行動計劃”發布的契機，同時配合保監會號召保險公司“三進”（進社區、進農村、進學校），由上海物業行業協會牽頭、申誠保代公司承辦，聯合滬上4家財產保險公司（人保財險、大地財險、陽光財險、太平保險）共同舉辦了這個活動，讓廣大業主真正享受到這份應得的保險福利。
該活動在“三年行動計劃”發布后不久就已開始醞釀，2008年1月1日起，保單已經正式送到認購的物業公司手中，物業公司隨即采取各自的甄選方式，向所轄小區內符合條件的業主進行贈送。
據統計，截至4月3日，上海的3000多家物業公司中已有80家申購了該保險，共計16萬份，而目前已經贈送到業主手里的是10萬份左右。這一數據還在不斷刷新。
每份保單的最高保額是12.5萬元，業主房屋因災害受損，財產因盜竊、搶劫受損，水管爆裂導致的損失等都可以得到一定的賠償，此外，業主在小區內發生意外導致殘疾或身故，也可以得到一定的補償。保險公司相關人士表示，該保險產品在設計的過程中經歷了一段時期的市場調研，并與物業協會多次溝通，只為設計出最貼合業主自身需求以及物業風險轉移需求的產品，對雙方的需求都有兼顧。
記者從一些已贈送該保險的物業公司了解到，目前物業公司的贈送方式大致有以下幾種：一是根據業主繳納的物業管理費金額決定，超過某一額度就贈送，交的物業管理費多，就可以得到多份保險，但同一業主最高不超過5份，出險后保額可累計賠付。二是只有預交一年物業管理費的業主才可以得到這份保險。還有一種方式就是不設門檻，凡是小區的業主都可以獲贈該保險。據了解，目前只有上海仁恒物業管理有限公司和上海英達方物業有限公司這兩家物業公司實施每家每戶都送的方式。
殷杰表示，這種由物業給業主贈送保險的方式，在全國確實是頭一回，目前還沒有其他城市效仿。這樣做的目的既是為了保障居民利益，同時也是為了緩解物業與業主間的矛盾、提高物業管理費的收繳率。另外，由于西方國家保險機制完善、人們的保險意識普遍較強，一般的外國居民都會自主購買家庭財產保險和主動繳納物業管理費，國際上幾乎沒有聽說過類似贈送保險的事例，所以這次的公益活動在全球應該也屬首例。
業主、物業、保險公司三贏
業內人士認為，物業給業主送保險，對于物業和保險公司來說，都是一件好事，對于業主來說，沒有支出額外的費用卻能得一份免費的保險，不談是否獲益，但至少沒有損失。
據保險業人士估計，這樣一份保單市場價可能在30元左右，不過，一家參與活動的物業公司表示，自己購入的價格遠低于這個所謂的市場價。
即使按15元/份的價格計算，目前已送出的10萬份保單價值約為150萬元。根據上海市物協統計的數據，上海目前有10500多個小區，如果這個活動能在更大的范圍內推廣，保險公司單單在家財險這一塊的受益就不容小覷。
但保險公司普遍表示，參與這樣一個活動并不是看重背后的經濟效益，更注重的是與物業行業合作所帶來的社會效應。
某保險公司人士坦言，保險服務進社區是目前各家保險公司爭相實施的核心工作之一，而且這項活動引發的關注，比公司歷年投入的巨額廣告宣傳費用更有成效。
而對于物業公司來說，此舉一來可以化解經營風險，二來可以提高物業費收繳率，三來可以改善與住戶間的關系，可謂一舉三得。
以前，如果業主家里發生盜竊或搶劫，卻因為沒有購買保險而無處追償這筆損失，這時業主往往會認為，物業沒有盡到保安的職責，所以負有一定賠償責任，物業卻表示沒有“保障安全”的服務義務，導致雙方發生沖突。
此外，像水管爆裂引致滲水這類被業主公認為物業有責任賠償的損失，物業方卻認為不在自己職責范圍內，他們認為，只有房屋質量問題導致的滲水才可以向開發商索賠。
這些事件的發生，往往導致業主對物業管理公司的不滿，并以拒交物業管理費的方式維權，使得矛盾升級。
另外，如小區因清潔工作導致路滑而引發居民滑倒之類的風險，物業雖負有疏忽責任應該賠償，但涉及殘疾或身故這類重大事故，物業即使想賠也是心有余而力不足?，F在，有了這份保險，這些風險責任就轉嫁給了第三方―――保險公司，使得業主不會再因為不知道找誰負責而遭受損失，或加深與物業間的矛盾。
條例變革 物業已解除保安義務
不過，也有業主認為，不論是此次的贈送保險活動，還是早前鬧得沸沸揚揚的“保安”更名為“秩序維護員”事件，都是物業方推卸責任的表現。
為此，記者也咨詢了相關律師。律師認為，隨著2003年國務院頒布的《住宅物業管理條例》以及2004年上海市頒布的《上海市住宅物業管理規定》的出臺，物業必備的保安服務事項條款規定已經廢止，物業管理公司與業主間的物業服務事項完全由業主與物業管理公司自行約定；另外，在上述兩部法規中，物業管理公司的安全保障義務被降低為協助安全防范，因此，除非物業管理公司與小區業主作了專項約定，物業管理公司對小區已經不負有保安服務義務而僅為協助義務。也就是說，和“保安”更名一樣，送出這些保險并不存在“推卸”一說，只是之前許多業主誤解了這些服務人員的職責范圍而已。
比如，以往發生小區內自行車被盜事故，業主認為物業可能負有連帶責任，但物業方則認為所收取的管理費只包括場地費，并不包括保安費，所以自行車丟失不能讓物業承擔這個責任。
這位律師認為，根據上述法規的規定，物業公司不應承擔這部分賠償責任，或者說，他們的責任更多是道義上的，而不是法律上的。
但他同時提醒，如果所簽的服務合同有約定，那么物業公司向業主贈送保險并不能免除物業管理公司因未盡合同義務導致業主人身財產損失而產生的賠償責任。
保費具體源自何處？
此外，也有業主對物業贈送保單的資金來源表示懷疑，認為是物業公司拿業主交的物業管理費購買保險再“送”給業主，這是“羊毛出在羊身上”。
對此，上?？迫鹞飿I管理發展有限公司的該項目負責人胡先生表示，他們管理的小區贈送保險的前提是“預繳一年物業管理費”，所以物業公司其實是用預收的這部分費用（該小區中等房型物業費平均大約是2000元/年）所對應的活期利息（約0.72％左右）來購買該份保險。
在活動舉辦之前，按照規定物業管理費應當按季度進行結算，但許多業主都沒有定期繳納的習慣，總是拖到每年12月物業上門催繳時才一次性支付一整年的費用。但在活動進行宣傳推廣后，不少居民心想反正物業費遲早要交，預繳一年還可以獲份免費的保險，紛紛主動繳納一年管理費預付款。據科瑞物業統計，愿意預繳換保險的居民數量占總繳費人數的60％~70％，所收到的預繳款使現金流量提高了30％~50％。
不過，據記者了解，部分物業公司也有使用停車費、廣告費等收入來支付這筆保費的情況。而業主認為，這部分收入本來就應屬于業主，物業公司無權處置這筆費用。
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