廈門：《房產面積細則》將施行 花園計入建筑面積
新細則四大變化
一是補充一些新的建筑形式的面積計算，如立體車庫、空調機位和花池等；二是增加某些新的建筑部位的定量認定和面積計算，如凸窗、落地窗和坡地建筑中地下層和半地下層等；三是細化某些建筑部位的建筑面積計算，如幕墻墻體面積、各類陽臺、室外樓梯等；四是對幾個易引起爭議的部位作了更為合理詳細的規定，如層高的計算等。
【新聞背景】
新情況催生新細則
國家標準《房產測量規范》(GB/T17986.1-2000)在2000年8月1日正式實施后，我市分別于當年和2003年9月1日配套制定并實施了《廈門市房產面積測算暫行細則》和《廈門市房產面積測算細則》。隨著社會經濟的快速發展，2003年版《測算細則》已有不少方面難以適應當今建筑的發展變化，一是有些規定因不盡詳細而使房產面積的測算出現不同的理解；二是新出現的一些規避建筑面積的設計，比如超大的空中花園、入戶花園、落地窗或凸窗等；三是出現了不少新的建筑形式和建筑部位，比如機械立體車庫、空調機位、花池等；四是七年來總結的一些行之有效的工作經驗，也需要總結后固定下來，上升為規定，比如對半地下層、陽臺及走廊的量化認定及建筑面積的計算等。這就需要統一明確這些新形式新問題的測算規則和計算方法，以減少測算爭議和可能由此引發的面積爭議。
自2009年5月開始對2003年版《測算細則》進行討論、修訂、征求意見，歷經一年半時間，至2010年11月最終形成了《廈門市房產面積測算細則》(2011年版)(正文簡稱《測算細則》)。
市國土房產局昨日發布最新版《廈門市房產面積測算細則》，本報中國物業服務網就《測算細則》中百姓關注的部分進行解讀，《測算細則》全文已在廈門市國土資源與房產管理局政務網站(www.xmtfj.gov.cn)上公布，市民可上網查閱。
有關方面表示，2011年版《測算細則》具有較好的可操作性，可有效規范房產測繪市場，確保測繪成果的準確可靠。一是能有效限制房產面積測算中對建筑面積認定的自由裁量權，比如對半地下層、入戶花園、超大陽(露)臺、凸窗等一些面積的建筑部位的測定范圍；二是能規范買賣雙方的行為，有利于開發企業依照規范進行面積測算，也有利于購房人能仔細了解房產面積的詳細構成，對一些所謂的“免費面積”做到心中有數；三是能極大地減少房產面積的爭議和糾紛，切實保護購房人的合法權益。2011年版《測算細則》明確一些容易引起面積爭議的入戶花園、凸窗等建筑部位的面積計算規則。
據介紹，2011年版《測算細則》自2011年1月1日起施行。在施行前取得《建設工程規劃許可證》的項目房產面積測算仍依照前版《測算細則》執行。市國土房產局表示，對不按規范預算、實測，提供虛假、錯誤成果的測繪單位，將按規定嚴肅處理。
未封閉陽臺算一半面積
《測算細則》規定，陽臺根據其圍護情況可劃分為封閉陽臺和未封閉陽臺。封閉與未封閉以規劃部門批準的文圖為依據，未明確標示為封閉的陽臺按未封閉陽臺計算一半建筑面積。
除未封閉陽臺，《測算細則》還明確以下幾種情況只計算一半面積：凡與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護結構的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯，按該層水平投影面積的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。陽臺、挑樓、挑廊、檐口，在房屋獨立使用的曬臺、退臺上的投影面積部分，按其圍護結構范圍內上蓋水平投影面積的一半計算。
入戶花園要算全面積
《測算細則》明確凡是房屋內標注空中花園、入戶花園、入戶陽臺、綠化空間等類似建筑空間，無論其名稱如何，均視為非陽臺建筑空間，計算全部建筑面積。
凸窗(落地窗)面積如何算
對于時下流行的凸窗(落地窗)，《測算細則》規定，當凸窗(落地窗)高度小于2.20米，且凸窗(落地窗)進深不大于0.60米時，凸窗(落地窗)部分不計算建筑面積；當凸窗(落地窗)高度大于2.20米或凸窗(落地窗)進深大于0.60米時，凸窗(落地窗)部分應計算全部建筑面積。窗體未凸出于外墻的窗、或窗體雖凸出于外墻但窗體外側圍護結構部分為墻體的、或窗體上(下)方凹入部分的外側以各種類型建筑材料(不包括單純以百葉等)封閉的窗均不視為凸窗(落地窗)，此時，窗體部分與套內其他部分一樣計算層高，當層高在2.20米以上時，計算全部建筑面積。
五種情況不能列入公攤
根據《測算細則》，不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間主要有以下五種情況：①建在幢內或幢外，為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房等。②專用于人防工程的地下室，平戰兩用的人防地下室中人防專用部位、平戰兩用區域內除公共通道外的其他部位。③一幢樓房中取得部分竣工手續后，委托房產測繪時，服務于本幢的共有建筑面積其所服務的對象還未完全竣工的。④按規劃部門批建層高建設的層高大于2.20米的技術(結構)轉換層、避難層(室)、架空層以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等。不包含其中的核心筒、公共設備用房和管理用房等應分攤的共有建筑面積。⑤獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛房、管理用房等附屬配套設施用房。
十五種情況不算面積
《測算細則》規定，以下15種情況，不計算建筑面積。
一是層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、結構轉換層、地下層、半地下層及底層雜物間、車庫等。
二是突出房屋墻面的構件、配件，裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，突出房屋墻面的煙囪、管道井、通風井、排氣井，防潮層及其保護墻，房屋內的采光天井等。
三是房屋之間無上蓋的架空通廊。
四是房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。
五是建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。
六是騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側底層走廊、穿越建筑的公共通道作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。
七是利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。
八是活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋。
九是獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防干、支線。
十是與房屋室內不相通的房屋間變形縫(伸縮縫、沉降縫)。
十一是與房屋相連的臺面低于0.15米或廊道寬度不足1.20米或上蓋寬度不足1.20米的底層無柱走廊。
十二是簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內樓梯延伸出室外的部分。
十三是陽臺、挑樓、挑廊、檐口，在房屋公共的曬臺、退臺上的投影面積部分。
十四是凸出外墻面且進深小于0.60米與室內不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑空間。
十五是類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。
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