煙臺：《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》出臺
記者從物價局獲悉，依據有關法律法規和《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，由煙臺市物價局、市住建局制定發布的《煙臺市住宅物業服務收費管理實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)將于2015年10月1日起施行。針對《實施辦法》的有關具體問題，記者采訪了市物價局有關負責人。
一、為什么要出臺《實施辦法》
答：物業服務收費管理與千家萬戶的切身利益息息相關，涉及城市發展、管理和社區治理的方方面面，事關改革發展穩定和民生大局。
近年來我市物業服務收費方面出現了許多新情況、新問題。主要是執行多年的物業服務收費管理辦法及相關政策，滯后于城市建設管理、滯后于業主和物業服務企業需求的矛盾日益突出，持續增多的物業服務收費糾紛和價格舉報居高不下。在近3年的價格投訴舉報案件數量上，涉及物業服務收費的問題一直高居首位，成為久治不愈的熱點難點“頑疾”。
《實施辦法》依據《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，對涉及物業服務收費的各種行為，聯系我市實際，與時俱進、依法依規做了科學合理規范，能夠實實在在解決現行物業服務收費管理存在的“空白”和合理性、操作性不強等問題。
二、《實施辦法》有哪些新特點
答：《實施辦法》與現行物業服務收費管理辦法相比，更具時代性、規范性、操作性。《實施辦法》共分二十九條，全部沿用了《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，只是對其中有原則規定的內容，結合我市實際做了具有操作性的細化規定，如對“空置房收費減免”的原則規定，規定了量化的減免比例。
《實施辦法》堅持市場導向、放管結合的價格改革原則，對能由市場形成的價格，還權于市場，交給業主自治。如規定，非普通住宅及業主大會選舉的業主委員會成立后的普通住宅，其物業服務收費、停車服務費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。
《實施辦法》堅持問題導向，對近年來物業服務收費管理方面存在的熱點難點問題，如物業服務收費減免、裝修涉及的管理與電梯使用費、停車收費等問題，都做了明晰具有操作性的規定，使解決這些熱點、難點問題有了可靠依據。
三、政策解讀
(一)物業服務收費定價形式有哪些？實行政府指導價的都有哪些收費項目？每種定價形式由誰來定？
答：《實施辦法》第七條規定，“住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價”。
實行政府指導價的收費項目有“普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費”等三大類收費項目。市政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定市區普通住宅的前期物業服務收費、前期物業停車服務費、車位租賃費收費標準，報市政府批準并向社會公布；各區政府價格主管部門會同同級物業主管部門組織實施。各縣、市政府價格主管部門會同同級物業主管部門可參照市制定的收費標準，制定本行政區域內的收費標準，報當地政府批準后組織實施，并向社會公布。
普通住宅小區是指建筑容積率1.0以上的住宅小區，其前期物業服務收費具體收費標準，由開發建設單位與前期物業服務企業在“規定的收費標準”內約定。普通住宅前期物業停車服務費具體收費標準，由車位使用人與物業服務企業在“規定的收費標準”內約定；普通住宅車位租賃費具體收費標準，由承租人與開發建設單位在 “規定的收費標準”內約定。
實行市場調節價的包括非普通住宅物業服務費、車位租賃費、車位服務費及業主委員會成立后的普通住宅物業服務費、車位服務費。非普通住宅物業服務費、車位租賃費，由開發企業與業主或物業使用人根據服務成本和市場狀況，雙方協定。車位服務費由物業服務企業與業主或物業使用人根據服務成本和市場狀況，雙方約定。
(二)物業服務收費政府指導價是如何制定的？何時出臺？
答：根據《實施辦法》第八條規定，“普通住宅前期物業服務收費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。”
我市的《物業服務等級標準》由市住房和城鄉建設局會同市物價局，根據山東省物業服務等級規范，結合煙臺的實際情況制定。物業服務等級標準按物業服務人員的素質、物業服務的質量、服務小區的設施硬件等條件劃分1級、2級、3級、4級、5級等5個等級，物業等級越高，服務標準就越高，收費標準也就越高。
市區普通住宅物業服務收費政府指導價，由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設主管部門，根據物業服務等級標準、物業服務成本等因素，參照省內其他城市的價格水平合理制定。其他縣(市)的物業服務收費政府指導價格，由當地政府價格主管部門會同同級物業主管部門，根據當地的實際情況制定，經當地政府批準后實施。
《煙臺市物業服務等級標準》和市區物業服務收費政府指導價(含車位租賃費、停車服務費)近期將公布實施。
(三)在小區共有道路或者其他場地上停車是否可以收費，具體都有哪些規定？
答：《實施辦法》第十五條規定，“占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應在確保消防、行車等公共安全和業主權益的前提下，按照有關規定劃定車位。車位使用人在劃定的車位上停放汽車的，應當交納車位場地使用費。劃定車位及收費標準由業主大會綜合考慮公共安全、車位租賃費價格等因素確定。業主大會成立前，經半數以上業主同意，在確保公共安全和業主權益的前提下，可以按照有關規定劃定車位停放汽車；車位場地使用費收取標準可參照規定的車位租賃費標準執行”。
車位場地使用費收入屬全體業主共有，主要用于補充物業管理區域內的物業專項維修資金。車位場地使用費的具體管理模式，由業主大會或者半數以上業主確定。
停車場地的保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的物業管理服務費用，可依照物業服務合同約定，按實際支出在車位場地使用費中列支；業主大會成立前，支出比例或金額由市政府價格主管部門會同同級物業主管部門核定。
(四)已購買了地下車位或已交納了車位租賃費，為什么還要交納車位服務費？
答：《實施辦法》第十四條規定，“物業管理區域內業主共用(有)車庫內的車位，其車位使用人應當交納停車服務費，停車服務費按月計收，收費方式由車位使用人與物業服務企業約定”。
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