物業(yè)管理處該不該進行工商登記
物業(yè)管理處遭遇法律尷尬
幾乎每個小區(qū)都有物業(yè)管理處，物業(yè)管理處已經(jīng)成為居民生活中的重要服務機構，然而最近我們卻發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理處居然“身份不明”，并因此引發(fā)了一些麻煩。物業(yè)管理處究竟是一個什么性質(zhì)的機構？是否應該進行工商登記？
據(jù)市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長林昆明介紹，我市物業(yè)管理專業(yè)化服務始于1988年，到今年10月30日止，通過主管部門資質(zhì)審核的有280家，從業(yè)人員3萬多人，實行專業(yè)化物業(yè)服務項目1500多個，覆蓋110萬人。就目前物業(yè)管理市場來看，各個物業(yè)管理項目分散在不同的地方，同一家物業(yè)管理公司可能與若干個項目簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)管理公司需要派管理人員和工作人員進駐物業(yè)項目內(nèi)并在專用的管理用房內(nèi)辦公，由此就有了項目物業(yè)管理處。
然而，盡管如此，我國目前的法律法規(guī)并未對具體項目的物業(yè)服務管理處的法律地位和性質(zhì)做出規(guī)定，對于是否需要辦理登記的問題尚存在爭議。據(jù)了解，工商局對物業(yè)管理處作出處罰，主要依據(jù)是：管理處在公司的住所以外，且獨立于公司經(jīng)營，所以應該辦理登記。而相關物業(yè)公司則認為，物業(yè)管理處只是公司外派履行特定合同的一個部門，沒有必要再進行登記。目前這一案件仍處于行政復議當中。
顯然，看似一直“存在即合理”的物業(yè)管理處正在遭遇著法律方面的一些尷尬。面對尷尬，相關的探討顯然是必要的，因為，物業(yè)管理牽涉到的決不僅僅是行業(yè)本身，還關系著千家萬戶。
日前，我市一起工商局以無照經(jīng)營對物業(yè)管理處進行行政處罰的案例引起法律界關注。上周六，廈門市律師協(xié)會、廈門市物業(yè)管理協(xié)會聯(lián)手本刊，邀請來自法律界、學術界、法制局、建設局、物業(yè)服務企業(yè)以及業(yè)主代表，就“物業(yè)管理公司對不同的項目提供物業(yè)管理服務是否要分別辦理分支機構登記”、“沒有辦理分支機構登記所提供的服務行為是否屬無照經(jīng)營的違法行為”等問題展開討論。我們將其中的主要觀點記錄了下來，以期對推動相關行業(yè)的健康發(fā)展有所幫助。
管理處登記不合理
廈門市物業(yè)管理協(xié)會副秘書長 林昆明
物業(yè)管理處的服務對象是特定的，是物業(yè)管理服務合同的具體履行者，其經(jīng)營管理、財務收支等均在公司。如果必須辦理登記，會給整個行業(yè)帶來困難，比如物業(yè)合同是有期限的，管理處到期需退出，這個時候如果有登記，就要再辦理注銷，這就需要好幾個月的時間，而且也不利于移交工作。
房地產(chǎn)行業(yè)的其他類似機構，如開發(fā)企業(yè)的售樓處，國家工商總局并沒有要求其進行登記，而施工單位的項目工地、監(jiān)理公司的監(jiān)理項目等等，國家工商總局甚至明文認定不必登記。
廈門市物業(yè)管理協(xié)會副會長 李剛藝
目前很多物業(yè)管理處存在不符合登記條件的地方。物業(yè)管理處的辦公地點基本上由開發(fā)商或業(yè)主無償提供，還有的位于地下室、夾層、鐵皮房、保安亭甚至是違章建筑里面，根本達不到工商局登記的條件――提供經(jīng)營場所的產(chǎn)權證明和租賃合同證明；按照規(guī)定，2006年以后企業(yè)辦公場所必須在非住宅區(qū)，但那些新小區(qū)的管理處只能設在所處小區(qū)內(nèi)，那還能登記嗎？這明顯與現(xiàn)行政策相違背。再者，從資金投入上來考慮，按照規(guī)定，只要物價局批準，物業(yè)費可以由總公司預收，所以真正的經(jīng)營在總公司，管理處只是執(zhí)行單位。
廈門市律師協(xié)會公司法專業(yè)委員會主任、天衡律師事務所律師 張東平
對照工商總局“分支機構”的定義，物業(yè)管理處沒有以自己的名義直接對外從事經(jīng)營活動，其存續(xù)時間由物業(yè)管理服務合同的存續(xù)時間決定，具有流動性、臨時性，不符合分支機構的法律特征。登記的目的是審查登記者有沒有資格進行相關活動，方便管理。而物業(yè)公司在招投標前是不可能對管理處進行登記的，只能在中標以后，這時合同已經(jīng)生效了，再辦理登記還能審查什么呢？所以不管登記的是什么，最后的結(jié)果只能發(fā)證，這就造成行政資源的浪費。
廈門市律師協(xié)會行政法專業(yè)委員會副主任、啟和律師事務所律師 黃宇
現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有要求物業(yè)管理公司在履行物業(yè)服務合同時必須設立分支機構并申辦營業(yè)執(zhí)照。《行政許可法》禁止行政機關擅自增加行政許可事項，要求登記是換了個明目增加行政許可，于法有悖。
廈門市蓮岳里長青北里業(yè)委會主任 唐才慶
我們業(yè)主對物業(yè)服務的要求就兩點：付錢少、服務好。我擔心的是，管理處登記一方面會增加大家的經(jīng)濟負擔，另一方面卻不見得能夠提升物業(yè)的服務。
登記有登記的理由
廈門凌一律師事務所律師 虞洪
物業(yè)管理處的確是在公司住所以外（公司本部的管理處除外），代表公司依合同付出管理和勞動并因此獲取相應的收益的“機構”，工商部門要求物業(yè)管理處進行工商登記有他們的道理。比如說加油站，加油站也是公司外派的，油統(tǒng)一由公司調(diào)配，發(fā)票也是總部的，難道他們就不用工商登記了？
物業(yè)公司進行工商登記也并非只有壞處而沒有好處。最顯而易見的就是，法律承認了你所進行的物業(yè)管理活動，你的經(jīng)營活動將由此受到法律的保護。
我覺得如果說登記麻煩，那我們探討的不應該是該不該辦理登記，而是工商管理部門如何簡化手續(xù)，方便辦理。
廈門大學憲法與行政法學專業(yè)碩士研究生 劉亞樂
溫州、上海等地也曾經(jīng)有管理處被工商稅務部門處罰過，因為有些管理處都有超范圍經(jīng)營的問題，要求管理處進行登記可能有經(jīng)營范圍、稅收征管方面的考慮。不過這些最后都也都不了了之，并沒有真正解決問題。我認為我們需要先明確，如果物業(yè)管理處不是分支機構，那它是一個什么機構？
應該動態(tài)地看登記
廈門大學法學院副教授 黃健雄
我認為，不能簡單地說應該或不應該登記，要動態(tài)地看待這個問題。《物業(yè)管理處罰條例》里規(guī)定一個物業(yè)區(qū)域只能有一個物業(yè)企業(yè)，所以從行政管理的角度上看，要求管理處登記也有其道理。尤其是現(xiàn)在我們的物業(yè)服務企業(yè)正往品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，企業(yè)總數(shù)在下降，但分支增多，甚至出現(xiàn)跨區(qū)域經(jīng)營。一旦某個分支已經(jīng)形成一定的規(guī)模，獲得總部充分授權，越來越具有獨立性，即成為既是花錢又是掙錢的主體，那它就應該去辦理登記。如果沒有，那就不用，這是一個發(fā)展過程。
廈門都市景象物業(yè)公司經(jīng)理 李鳳翔
我認為就目前廈門物業(yè)的發(fā)展水平看，還沒達到需要都登記的程度。因為管理處不是經(jīng)濟組織，律師擔任企業(yè)的法律顧問是否也應該再去辦一個執(zhí)照呢？顯然不用。當然，不排除未來發(fā)展到需要登記的地步，比如說公司在島內(nèi)，為了減少經(jīng)營成本，就需要在島外設立一個分支機構來管理島外的項目。因此我建議，設不設分支機構，應該把這個權力交給企業(yè)，有需要就設，沒有需要就不設。
廈門市律師協(xié)會行政法專業(yè)委員會副主任、秋生律師事務所律師 羅和新
按照法律規(guī)定，只要是在申請人取得的行政范圍，不需要再次申請。正如建筑企業(yè)可在全國范圍內(nèi)投標施工，就無須再申請。
關于物業(yè)管理處是否應該登記，我同意是一個動態(tài)的過程的說法。建筑公司在具體工程招投標后，會成立一個項目部，這個項目部相當于企業(yè)的流動車間，而不是一個分支機構。但是需要注意的是，很多外地的工程公司項目部來到廈門之后進行登記了，這是為什么？因為他們已經(jīng)具有了分支機構的性質(zhì)了。不排除很多物業(yè)管理處將來具備分支機構性質(zhì)的可能性。
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